שמאי פינוי בינוי מטעם הדיירים (שמאי דיירים) הוא איש מקצוע שפועל לשמירה ואיזון זכויות הבעלים במהלך פרויקט פינוי בינוי.
למרות ששכר הטרחה שלו משולם מטעם היזם, עיקר פועלו של השמאי הוא בצד הדיירים בעסקה.
חשוב לציין, השמאי מוודא שגם ליזם תישאר שורת רווח תקינה באופן שיבטיח את הצלחת הפרויקט.
מינוי שמאי דיירים לפרויקט
המצב האופטימלי ביותר הוא להתקשר עם שמאי פינוי בינוי לפני התקשרות וחתימה על הסכם עם היזם.
במצבים מסוימים השמאי מצטרף לפרויקט בשלב מאוחר ולעיתים לאחר חתימה עם היזם.
התקשרות עם שמאי דיירים בשלבים מוקדמים מועיל להצלחת הפרויקט ומונע עיכובים.
אחת הסיבות העיקריות היא – בדיקה האם התמורות שמציע היזם לדיירים הינן הוגנות.
הבדיקה הזו חייבת להתבצע לפני החתימה על החוזה. מרכיב הזמן בנושא זה הינו קריטי.
שמאי פינוי בינוי דיירים – תפקיד השמאי בפרויקט
לשמאי דיירים שלושה תפקידים עיקריים:
בדיקת הכלכליות של הפרויקט והתמורות המוצעות לדיירים (דוח אפס).
ניקוד ואיזון הדירות הקיימות.
אומדן דמי השכירות לדיירים בתקופת ההריסה ובניית הבניין.
בדיקת הפרויקט והתמורה לדיירים
בשביל שהדיירים יקבלו בסוף התהליך דירה חדשה, צריך שהפרויקט יצליח.
השמאי מבצע בדיקה כלכלית שמאית ומשקלל את הרווחיות הצפויה בפרויקט.
מעבר להצלחת הפרויקט, על השמאי לבדוק ולוודא שהדיירים יקבלו מהיזם את התמורה הראויה וההוגנת בפרויקט.
בפסקה הבאה נסביר על הרווחיות ומה זה אומר על הפרויקט.
פינוי בינוי דיירים – רווחיות הפרויקט
בסופו של דבר, מרכיב הרווחיות הוא הקריטי ביותר להצלחת הפרויקט.
במסגרת הדוח שמכין השמאי דיירים, משוקללות העלויות הצפויות בפרויקט ונערך אומדן של ההכנסות הצפויות להתקבל מהדירות הסחירות.
רווחיות נמוכה– הפרויקט מסוכן ומועד לפורענות. לרווחיות נמוכה בפרויקט יכולה להיות מגוון רב של סיבות:
מפרט עם עלויות בניה יקרות, הכנסה נמוכה ממכירת הדירות (פריפריה), עלויות מימון גבוהות ועוד.
מעבר לסיכון השלמת הפרויקט, הפרויקט לא יקבל מימון בשל החשש שיקרוס באמצע.
רווחיות גבוהה– שיעור רווחיות גבוה יכולה לנבוע ממגוון סיבות: תמורה נמוכה של היזם לדיירים, אומדן תשומות (עלויות) נמוך של השמאי בפרויקט וסיבות נוספות.
אחד מתפקידו של השמאי הוא למצוא את נקודת האיזון כך שגם היזם וגם הדיירים ייהנו מהרווחיות בפרויקט בצורה שווה.
בפרויקטים מסוימים קיים תנאי חלוקת רווחים בו הרווחים שמעבר לאחוז רווחיות מסוים, מתחלק בין הדיירים ליזם.
רווחיות תקינה– מה זה שיעור רווחיות תקין? שיעור רווחיות תקין בדרך כלל נע בטווח של 15-20% לרוב, תלוי במיקום.
משרד שמאות E&Y – שמאי פינוי בינוי דיירים
משרדינו פעיל בתחום ההתחדשות העירונית עם ניסיון רחב בפרויקטים של פינוי בינוי.
הידע והניסיון מקנה לנו את הכלים לתת שירות מקיף ומקצועי ללקוחותינו.
כפי שמצוין לעיל, מרכיב הזמן הינו קריטי לשמירה על זכויותיהם של הדיירים.
ניתן לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא עלות.
למאמרים נוספים בתחום –
