שמאי דיירים – שמאי פינוי בינוי
ייצוג וליווי דיירים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית הוא משירותי הליבה של משרדינו. שמאי דיירים בפינוי בינוי:
בפרויקט בהשתתפות דיירים, חיוני לקחת איש מקצוע אשר ישקף ויבטיח את התמורות ההוגנות עבורם בפרויקט.
במסגרת תפקידינו כשמאי דיירים, אנו מהווים את העין המקצועית של הדיירים, שומרים על האינטרסים שלהם מול היזם ופועלים לקבלת תמורה כדאית, שקופה והוגנת בפרויקט.
ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית
שמאי מקרקעין בפרויקט התחדשות עירונית/תמ"א 38 הינו יועץ מקצועי אסטרטגי המלווה את הפרויקט.
השמאי משמש כגורם מקצועי, מגשר ואמון על הביטחון והאינטרסים של בעלי הדירות מול היזם/קבלן.
למעשה, עבודת השמאי במסגרת פרויקט התחדשות עירונית היא מעבר לבחינה שמאית כלכלית.
מטרת הליווי והייצוג כאמור היא להבטיח שזכויות הדיירים והאינטרסים של הדיירים מוגנים.
שמאי דיירים פינוי בינוי – אופן התהליך
פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך ארוך משלב התכנון ועד לשלב הסופי של אכלוס הדיירים בבניין החדש.
התהליך כולל בחירת נציגות ודיירים, מכרז לבחירת היזם, הסכמים משפטיים, הכנת תב"ע, היתרי בניה, ערבויות,
שילוב הגורם הפיננסי, תהליך ההריסה ובניה ולבסוף האכלוס.
שלבי עבודה של שמאי דיירים
שמאי הדיירים מקיים פגישה ראשונית עם הדיירים או נציג מארגן מטעמם. אנו מסבירים על תהליך השמאות והליווי וחשיבות שיתוף הפעולה בין הצדדים.
במהלך פגישה זו, אנו עונים לכל שאלה או חשש שמעלים הדיירים.
שמאי הדיירים בודק את הדירות הקיימות ומעריך את מצבן, גודלן ושווי זכויותיהן (ראה בהמשך 'ניקוד דירות').
בנוסף, ניתנת התייחסות לשיפוצים שנעשו בנכס ולמצב גמר הדירות.
השמאי עורך חוות דעת שמאית כלכלית (דוח אפס) בכדי לבדוק האם התמורות אשר עתידות להתקבל בפרויקט לדיירים הינן הוגנות ותואמות שווי שוק.
ליווי דיירים על ידי שמאי דיירים חיוני לשמירה על הגינות ושקיפות בתהליך ההתחדשות העירונית, שמירה על זכויות הדיירים והבטחת פיצוי או סיוע לדיירים הולם בתקופות מעבר או מעבר. הליווי מסייע להתמודד עם מחלוקות פוטנציאליות ומבטיח כי בעלי הנכס מקבלים יחס שוויוני.
תפקיד שמאי דיירים
תפקידיו העיקריים של שמאי דיירים בהליך פינוי בינוי-
ניתוח התכנות וכדאיות כלכלית של הפרויקט – השמאי בודר האם התמורות שמוצעות לדיירים ע"י היזם בפרויקט הינן הוגנות ותאומות את רמת הרווחיות המצויה באותו אזור גאוגרפי.
מטרת השמאי להוות את העין המקצועית בפרויקט מטעם הדיירים ולשקף להם את הפוטנציאל הגלום בפרויקט תוך התחשבות בחוזה המוצע ע"י היזם ובתנאי השוק הקיימים.
ניקוד דירות – השמאי מנתח את הדירות הקיימות בפרויקט ומנקד אותן בהתאם לערכים שמאיים מקובלים.
ניקוד הדירות מועיל להבנת המצב הקיים לצורך הקצאה במצב היוצא לאחר סיום הפרויקט.
לאחר סיום ניקוד הדירות הקיימות, השמאי מנקד את הדירות החדשות שיבנו בפרויקט לצורך שיבוץ הדיירים כל אחד לפי ההקצאה שלו. שיטת ניקוד דירות מיושמת על ידי שמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות הקיימים, ולכן, היא משקפת בצורה האובייקטיבית ביותר את שווי הנכסים הקיימים.
באמצעות שתי טבלאות הניקוד אותן עורך השמאי, ניתן לקבוע את סדר הבחירה של הדירות החדשות על ידי בעלי הדירות הקיימות, וזאת בהתאם להערכת השווי של הדירות הקיימות והדירות החדשות כאחד.
ישנם מצבים בהם השמאי מסייע בקביעת תמהיל הדירות ושטחיהן בפרויקט.
ערבויות ודמי שכירות – השמאי בודק את גובה הערבויות המוצעות ע"י היזם בפרויקט, בדיקה שמסייעת במצבי קיצון שזכויות בעלי הדירות הקיימות ישמרו בכל מקרה שלא יהא.
הבדיקה הזו כאמור מבוצעת טרם התחלת הפרויקט. בנוסף, השמאי בודק האם גובה הדמי שכירות המוצע ע"י היזם לדיירים בשלב הריסת הבניין הינה הוגנת ותואמת את גובה דמי השכירות לדירה דומה כמו שלהם.
איזון אינטרסים בין היזם לדיירים
תפקידו של שמאי הדיירים הוא לאזן בין האינטרסים של היזם והדיירים.
אינטרס היזם הוא להגדיל את זכויות הבניה כמה שניתן בשביל שיעור רווחיות גבוה. זכויות בניה גבוהות מאפשרות לבנות יותר שטחים סחירים.
מצד שני, אינטרס הדיירים הוא לקבל בפרויקט שטחים גדולים יותר ברמת גימור גבוה.
לכל אינטרס קיימים חסרונות מסוימים עליהן השמאי צריך להשגיח ולאזן.
לגבי היזם – לעיתים, שטחים סחירים יותר בפרויקט גורעים מהתמורה הסופית לדיירים.
לגבי הדיירים – שטחי דירות גדולות ומפוארות יותר מגדילות את עלויות הבניה. מצב זה מעמיס על עלויות הפרויקט וגורם לו להיות פחות רווחי.
בסופו של יום, מטרת שני הצדדים הוא שהפרויקט יהיה רווחי ויושלם.
דייר סרבן – שמאי דיירים
דייר סרבן הוא דייר שמסרב להסכים ולחתום על החוזה מול היזם לצורך ביצוע הפרויקט.
התמריצים שמציע היזם בפרויקט לא תמיד נראות ככדאיות בעיני כלל הדיירים מבנה.
בבואנו לפתור את בעיית הסרבן, אנו בודקים מהן טענותיו. מניסיוננו, ישנם מצבים שקיימות טענות מהותיות, ויש מצבים שהטענות הינן קנטרניות.
הסמכות לפעול כנגד סיירים שמסרבים לביצועו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית מעוגנת בשני חוקים.
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) וחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה).
במסגרת חוק ההסדרים ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת נקבע כי כאשר קיים רוב נדרש בפרויקט
ניתן לכפות את הדיירים הסרבנים, כאשר אלה מסרבים מטעמים שאינם סבירים, באמצעות פבניה לבית משפט.
לקריאה בהרבה ניתן ללחוץ כאן.
רוב נדרש בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה ופינוי בינוי
ביום 09/05/2023 אישרה במסגרת חוק ההסדרים ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת את סוגיית הרוב הנדרש.
במסגרת התיקון, הרוב הנדרש יפחת מ – 80% כפי שנדרש עד היום, בפרויקטים מסוג תמ"א 38 הריסה ובניה.
כיום, נדרשת הסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות בבניין.
ליווי וייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ופינוי בינוי
משרדינו פעיל בתחום ההתחדשות עירונית ומגדיר לבעלי הנכסים תכנית פעולה להשגת המטרות, היעדים והחזון של הפרויקט תוך שימת דגש על פיתוח יתרונות יחסיים למקסם את זכויות הדיירים. תפקיד השמאי בפרויקטים של פינוי בינוי הינו מכריע לדיירים לא פחות מאשר ליזם.
לשיחת ייעוץ ראשונית חייגו: 03-6012420
תחילה, אנו מקיימים פגישה עם הדיירים או נציג מטעמם לצורך הסבר על תהליך השמאות והליווי.
בפגישה אנו מסבירים על התהליך, חשיבות השמאי בפרויקט ותפקידיו הרבים לשמירה על זכויות הדיירים.
שמאי דיירים מתמנה בתחילת התהליך בו נציגות הדיירים בוחרת יועצים מקצועיים אשר ילוו את הפרויקט מטעם הדיירים.
בין שמאי המקרקעין ממנים גם עורך דין ומפקח בניה.
התפקיד העיקרי שלנו הוא להיות העין המקצועית של הדיירים בהליך הפרויקט.
אנו בוחנים את תנאי החוזה מול היזם ומשקפים לדיירים את כדאיות העסקה.
