שמאות מוקדמת
שמאות מוקדמת – כשמה כן היא, שמאות שמבצע שמאי מקרקעין קודם רכישת נכס נדלן.
ביצוע שמאות מוקדמת מבטיחה השקעה מושכלת ובעלת היתכנות כלכלית.
רכישת דירה ללא בדיקה יסודית במסגרת שמאות מוקדמת עלולה להיות מסוכנת ולגרור השלכות כבדות משקל.
יתרה מכך, התחייבות חוזית על נכס ששמאי מקרקעין מוסמך לא בדק אותו, הוא הימור לכל דבר ועניין.
שמאות מוקדמת לרכישה
כאמור, את השמאות המוקדמת טרום רכישה מבצע שמאי מקרקעין מוסמך לפני רכישת נכס.
לשמאות טרום רכישה יתרונות רבים. המטרה העיקרית היא הבטחת כספו של הלקוח באחת העסקאות הגדולות בחייו.
רכישת נדל"ן הינה עסקה לכל דבר הכרוכה בסיכון. תפקידו של שמאי המקרקעין להפחית את הסיכון הכרוך העסקה זו לשיעור אפסי.
מה כוללת שמאות מוקדמת?
בדיקת נכס – במסגרת הבדיקה אנו מבקרים בדירה ובסביבתה.
במהלך הבדיקה בנכס עצמו אנו בוחנים בין היתר את הנתונים הפיזיים של הדירה. הבדיקה כוללת את מצב הגימור והתחזוקה שלה, שטחה , כיווני אוויר, חריגות בניה, פונקציונאליות וכיוב'.
בבדיקת סביבת הנכס יבדקו כלל פרמטרים המשפיעים באופן ישיר או עקיף על שווי הנכס בשוק החופשי.
ניתוח שוק – במסגרת ביצוע השמאות המוקדמת, אנו בוחנים את נתוני השוק בסביבה. עסקאות המדווחות במס שבח, נתוני היצע ומאגרי מידע נוספים משקפים את מגמת השוק בסביבת הנכס.
במסגרת הערכת השווי אנו נותנים מקדמי התאמה כמו מיקום, שוליות , קומה, מצב גמר, זמן וכיוב'.
מתודולוגיית הערכת שווי – הערכת שווי בגישת ההשוואה, העלות או היוון הכנסות, בהתאם לתקן השמאי.
לכל סוג נכס מותאמת הגישה הרלוונטית.
דוח – דוח הערכה מפורט המהווה את שומת המקרקעין. בשומה מפורטים כלל הממצאים שהשמאי בודק על הנכס. מצב משפטי, תכנוני, רישוי, תיאור פיזי ולבסוף כמובן פרק השווי. דוח זה חיוני לשיתוף עם מלווים וגורמים רלוונטיים אחרים.
הסבת השמאות לבנק
בשמאות מוקדמת, לאחר מסירת הדוח ללקוח ולאחר חתימת החוזה, אנו מבצעים הסבה לגוף המממן.
לצורך הסבת השמאות, יש צורך בחוזה הרכישה, נסח טאבו עם הערת אזהרה ופרטי גוף מממן.
בדרך כלל, הסבת השמאות לא כרוכה בתשלום נוסף מצד הלקוח.
משא ומתן לאחר שמאות מוקדמת
אומדן השווי מהווה כאמור שווי אובייקטיבי בהתאם לשוק.
מסקנת השווי בשמאות מאפשרת לרוכש להבין האם המחיר תואם או נוגד את מחירי השוק.
בהתאם לכך, האמור פותח את האופציה לנהל משא ומתן עם המוכר.
שמאות מוקדמת מוסיפה לעלויות הרכישה אך הכרחית בטרם רכישת נכס.
חשוב לזכור שמסקנת הדוח מבטיחה שהלקוח משלם מחיר הוגן בהתאם לשוק.
שמאות למשכנתא
רוב רובה של האוכלוסייה זקוק למימון בעת רכישת נכס מקרקעין.
הלוואה זו מטעם הבנקים וגופי האשראי השונים ידועה כהלוואת כמשכנתא.
למה משמשת שמאות למשכנתא?
אישור מימון – המלווים דורשים באופן גורף הערכת מקרקעין כחלק מתהליך אישור המשכנתא. השמאות מסייעת למלווה להבין את יחס ההלוואה/שווי הנכס לבטחונות (LTV). המלווה יכולה להיות בנק, גוף אשראי וחברת ביטוח
קביעת שווי שוק הוגן – הערכה מספקת הערכה עצמאית ובלתי משוחדת לגבי שווי השוק ההוגן של הדירה.
ההערכה מבטיחה שמחיר הרכישה תואם את תנאי שוק הנדל"ן הנוכחיים ומאפייני הנכס.
כוח משא ומתן – אם שווי ההערכה הינו נמוך ממחיר הרכישה המוסכם, ייתכן שתהיה ללקוח הזדמנות לנהל משא ומתן מחדש על העסקה עם המוכר. בכך, ימנע תשלום יתר עבור הנכס.
החלטת השקעה – שמאות מסייעת ללקוח בהערכת הדירה לצורך השקעה.
ממצאי השמאות מאפשרת להעריך את ההחזר הפוטנציאלי על ההשקעה ולקבוע אם הרכישה תואמת את היעדים הפיננסיים של הלקוח.
לקוחות רבים פונים לחברה המתמחה בתחום לצורך כך.
בעיות זיהוי – חלק מהבדיקה השמאית כולל בזיקת זיהוי משפטי של הנכס. בעיות זיהוי יכולות להוות מכשול בקבלת מימון מגופי האשראי השונים.
שמאות מוקדמת מחיר
שומת מקרקעין מוקדמת כוללת פירוט נרחב, שכן סופה לשמש כשומה לבטוחה בנקאית לשעבוד.
מחיר השמאות תלוי באופי הנכס. שומת מקרקעין עבור דירת מגורים פשוטה תהא זולה מאשר נכס מסחרי מורכב.
לכל ייעוד מקרקעין קיימים סוגים שונים של נכסים. לדוגמא, בנכסי מגורים – דירה בבניין/ דירת גן/ פנטהאוז, בית קרקע. בנכס מסחרי – משרד, חנות מסחרית, קרקע מסחרית, קרקע חקלאית, בית מלון, תחנת דלק, מחסן.
קיימים פרמטרים נוספים כמו המצב המשפטי של הנכס (בעלות/חכירה), מועד הקובע, מטרת השומה, גודל שטח הנכס, היקף זכויות נוספות ועוד.
בדרך כלל עלות של שמאות מוקדמת לדירה רגילה היא בטווח של 2,800 ₪ + מע"מ עד לטווח של 5,000 + מע"מ.
כמובן שלכל נכס צריך להינתן התייחסות ספציפית וייחודית.
לפירוט מלא של סוגי עבודות שמאות ומחירים ניתן ללחוץ כאן
לאחר שהלקוח מחליט להתקדם בתהליך רכישת נכס מסוים, הוא מעביר לנו פרטי זיהוי כמו נסח טאבו / טופס ארנונה / אישור זכויות.
לאחר מכן, אנו שולחים הצעת מחיר לאישורו.
בשלב הבא, אנו מבצעים ביקור בנכס ועורכים את חוות הדעת לאחר מכן.
חוות הדעת השמאית תחילה נשלחת ללקוח וזה מחליט בהתאם לממצאי הדוח האם להתקדם לרכישת הנכס או לא.
לאחר שרכשתם בהצלחה את הנכס, הלקוח מעביר את חוזה הרכישה שנחתם ואנו מפיקים נסח טאבו עם הערת אזהרה על שמו.
(במצב של אישור זכויות יפורט בשאלה הבאה).
לאחר שקיבלנו את החוזה רכישה והפקנו נסח עם הערת אזהרה, אנו מבקשים את פרטי הגוף המממן ושולחים להם את השמאות לאחר הסבה.
דירה שטרם נרשמה בטאבו היא ככל הנראה דירה חדשה או דירה שטרם הועברו זכויותיה מהקבלן לרוכש.
במצב כזה, אנו מבקשים את אישור זכויות של הקבלן /חברה משכנת ותשריט הדירה.
במידה והזכויות טרם נרשמו בנסח, אנו מבקשים אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל.
כן, אנו מבצעים שומות טרום רכישה (שמאות מוקדמת) לבנקים וגופי אשראי.
במידה והלקוח רוכש את הנכס, אנו מבקשים את חוזה הרכישה, נסח טאבו עם הערת אזהרה ופרטי הגוף המממן בכדי להסב את השמאות.
שמאות מוקדמת לדירת מגורים רגילה תתחיל ממחיר של כ – 2,800 ש"ח + מע"מ.
לרשימת המחירים המלאה ניתן לראות כאן.
לא.
הסבת השמאות לאחר הרכישה עבור הגוף המממן הינה ללא עלות.
לאחר אישור הצעת המחיר, אנו מתאמים ביקור בנכס תוך כ -1-2 ימי עסקים.
מסירת השמאות ללקוח תלויה במורכבות השמאות והנכס.
בדרך כלל לדירת מגורים רגילה זמן ביצוע הוא כ – 3 ימי עסקים.
כן.
משרדינו נמנה ברשימת השמאים של גופי אשראי חוץ בנקאיים וחברות הביטוח.
כן.
אנו עורכים שומות למשכנתא הפוכה לכלל חברות הביטוח המובילות במשק.
