במקרים רבים קיימים מחלוקות משפטיות בנוגע לנדל"ן ומקרקעין. על פי החוק, בנושאים שבית המשפט אינו מומחה, תידרש חוות דעת שמאית של מומחה בתחום. חוות דעת שמאית לבית משפט הינו מסמך בעל אופי משפטי לכל דבר. המסמך קובע את שוויו של הנכס בשוק ומסייע במענה לשאלות שמאיות נוספות (בעת הצורך). חוות הדעת משפיעה לעיתים על גורלה של הלוואה, גובה פיצויים ומקרים רבים נוספים. 

חוות דעת שמאית לבית משפט

שומת מקרקעין לבית משפט, מכונה לעיתים חוות דעת של עד מומחה. למעשה, השומה מהווה מסמך פורמלי ומפורט שאותו מבצע שמאי מקרקעין מוסמך. הדו"ח מוצג בבית משפט על מנת לספק הערכה ניטרלית ומקצועיות של נכס מקרקעין. השומה כוללת מבנה מקיף הנוגע בכל היבטי הנכס הרלוונטיים. 

מבחינת מבנה הדוח, הדוח מתחיל בדרך כלל בסעיף המתאר את כישוריו של השמאי. תיאור ניסון השמאי לרבות השכלתו, הסמכות, רישיונות וניסיונו הרלוונטי. ביסוס מהימנות השמאי חיוני לבית המשפט.

במסגרת חוות הדעת אנו מגדירים את הנושא או הבעיה הספציפית (מטרת השומה). מטרת השומה מתייחסת לסוגיה אותה השומה באה לשקף. לדוגמא, הערכת שווי הנכס בשוק החופשי, מועד קובע היסטורי, חלקי נכס רלוונטיים או סוגי זכויות שונים. 

בחוות הדעת השמאית אנו מתארים את הנתונים שנאספו במהלך תהליך הערכת השווי. הנתונים כוללים מכירות מרשות המיסים, נתוני היצע ומגמות שוק באזור ובמועד הקובע לשומה. 

הערכת שווי בחוות דעת לבית משפט

השמאי מסביר את השיטות בהן נעשה שימוש לקביעת שווי הנכס. הגישות הנפוצות כוללות את גישת השוואה, גישת ההכנסה וגישת העלות. הגישה המועדפת להערכת הנכס הינה בהתאם לאופי הנכס ובהתאם לתקן השמאי ולשיקול דעתו של השמאי. 

השמאי מספק ניתוח מפורט של הנתונים המשמשים בתהליך הערכת השווי. מסד הנתונים כולל עסקאות מכר ממס שבח, נתוני היצע ומידע נוסף רלוונטי. מסד נתונים יכול לכלול גם נתוני בקרה. נתונים לביסוס יכולים להיות שומות מכריעות, הכרעה בהשגות רמ"י, שיחות עם מתווכים וכיוב'.

נתוני השוואה כאמור הינם בדרך כלל עסקאות השוואה או נתוני היצע. על כלל הנתונים מופעלים מקדמי התאמה מקצועיים בהתאם לשיקול דעת השמאי. התאמות מבוצעות לרוב בגין קומה, שוליות, מועד העסקה, פרטיות ועוד.

כלל התימוכין המשמשים את השמאי נשמרים למקרה הצורך ולבקשת השופט.

שמאות לבית משפט נכס מסחרי

עבור נכסים מניבים, השמאי בודק את חוזי השכירות בנכס עצמו ככל שקיים. בדיקת חוזה השכירות מאפשר לדעת האם בסופו של יום הנכס מושכר במחירי שוק. במידה וחוזה השכירות נמוך מהשוק, הרי שקיים חיסרון כלכלי לנכס. 

במידה והשכירות בנכס גבוה מהשוק, קיים יתרון כלכלי (שיעור היוון גבוה – סיכון).

הערכת נכס מסחרי לבית משפט

נכס מסחרי לרוב השמאי מעריך בגישת ההשוואה ובגישת היוון הכנסות. 

בגישת ההשוואה אנו בודקים עסקאות מכר מדווחות ברשות המיסים ליחידות מסחריות. 

בגישת היוון הכנסות אנו בודקים חוזי שכירות לנכסים דומים בכפוף להתאמות מתבקשות. דרך נוספת היא היעזרות בחוזי שכירות חתומים המצויים במאגר המשרד. 

ישנם מצבים בהם קיים מוניטין בנכס מסחרי אותו יש להבדיל משווי הנכס. מוניטין מייצג יתרון כלכלי מסוים שאינו נכלל באומדן שווי הנכס. 

חשיבות שומת מקרקעין לבית משפט 

חוות דעת שמאית מקרקעין לבית משפט היא מסמך קריטי בהליכים משפטיים. המסמך מספק הערכת שווי נכס אובייקטיבית, מומחית וניטרלית. מסמך זה מסייע לבית המשפט לקבל החלטות מושכלות בעניינים הקשורים בנכס. 

על השמאות לעמוד בסטנדרטים מקצועיים ולהיות ערוך בקפידה לעמוד בביקורת בבית משפט.

פיצוי של תשלום דמי שכירות

איחור בקבלת דירה מקבלן עלול לגרום לרוכשי הדירות נזקים רבים. 

רוכשי הדירות החדשות מסתמכים על מועד מסירת החזקה המצוין בחוזה לצורך תכנון התנהלותם.

בהתאם לכך, מתקשרים בעסקאות של מכירת דירה קיימת ו/או שכירות של דירה למגורים.

כאשר כל התאריכים בהסכמים אלו תלויים ונשענים על האמור בהסכם המכר אשר נחתם מול הקבלן.

כל דחייה בהעמדת דירה חדשה לרשות הרוכש, עשויה לגרור השלכות מרחיקות לכת. 

איחור במסירה יכול לגרום לפגיעה כלכלית של הרוכש ואי וודאות גדולה. 

במקרים של סכסוכים מסוג זה, יכולים הרוכשים לתבוע שכר דירה עבור תקופת העיכוב, בהתאם לחוק.

הפיצוי נקבע על פי דמי השכירות התיאורטיים אותם היו יכולים לקבל הרוכשים בעבור השכרת הדירה,

כיוון שהקבלן או היזם הפרו את ההתחייבות שלהם למסירת הדירה במועד.

הפיצוי הוא בהתאם למספר חודשי האיחור של הקבלן ובהתאם לפרמטרים נוספים הקבועים בחוק המכר.

פירוק שיתוף בין בני זוג או שותפים עסקיים

כאשר מדברים על פירוק שיתוף בין בני זוג, על פי רוב מדובר על פירוק אשר מתייחס לנכסים פיזיים כמו הדירה המשותפת או עסקים משותפים שבני הזוג פתחו יחד לאורך השנים.

במצב בו אתם מחליטים להיפרד ולסיים את מערכת היחסים בצורה חוקית, אתם חייבים לוודא שבאופן משפטי גם הנכסים שלכם מחולקים בצורה הוגנת.

במקרים של שותפים עסקיים וכדומה, הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, על-פיו כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.

אם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, ההליך יהיה קצר ומהיר: השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי וכולם יפעלו לפירוק חלק ומהיר.

כך, למשל, בני זוג שמוכרים דירת מגורים משותפת לצד ג', למעשה מבצעים פירוק שיתוף בהסכמה, בדרך של מכירה.

מסמך חוות דעת שמאית לבית משפט – מחיר

ישנם מצבים בהם בית המשפט ממנה שמאי מטעמו ושכר הטרחה נקבע ע"י השמאי. 

לעומת זאת, קיימים מצבים בהם השמאי נותן את שירותיו לאחר מכרז שנערך בינו לבין שמאים אחרים. הצעת המחיר הזוכה מוכרעת ע"י השופט. שומות לבית משפט בגין סכסוכים כאלו ואחרים הינן בדרך כלל שומות למקרים ייחודים ומורכבים. לקבלת הצעת מחיר וייעוץ ראשוני ללא עלות ניתן לפנות למשרדינו. 

לפירוט סוגי עבודות השמאות וטבלת מחירים ניתן ללחוץ כאן.