הערכת שמאי נמוכה – המדריך המלא
לא מעט פעמים לקוח מקבל חוות דעת שמאית ולא מסכים איתה לכן כדאי לעיין ולהבין לעומק את נושא הערכת שמאי נמוכה – המדריך המלא.
אי הסכמה יכולה לנבוע מטעות יסודית בנתונים, אופן הצגת הנכס או כל בעיה אחרת.
הבעיה הנפוצה והקריטית ביותר היא מחלוקת לגבי שווי הנכס.
מהסיבה הזו כתבתי את המאמר הבא של הערכת שמאי נמוכה – המדריך המלא.
ממה זה נובע?
הראיה השמאית מקצועית והראיה של הלקוח לא תמיד עולות בקנה אחד.
המקרים הנפוצים להערכת שמאי נמוכה היא בשומות למשכנתא ובשמאות מקדימה.
הסיבה העיקרית היא שהתקן השמאי לעריכת שומות לבטוחה (תקן 19) הוא שמרני.
הנחות פוטנציאליות כמו פינוי בינוי, אפשרויות השבחה וכדומה לא יבואו בחשבון באומדן השווי.
לעומת זאת, הלקוח כן מתייחס להנחות האלו. מכאן לרוב נובע הפער בין הערכת השמאי לבין חשיבת הלקוח.
דוגמא נפוצה היא דירת מגורים לפינוי בינוי. לרוב הפרסומים ביד 2 מציגים מודעות שיכולות להטעות לקוח ללא הבנה מקצועית.
בשמאות למשכנתא, כל עוד אין היתר בניה להתחדשות עירונית, בדר"כ הפוטנציאל לא יכלל בשווי הנכס.
מה עושים? הערכת שמאי נמוכה – המדריך המלא
אז מה עושים בפועל. במדריך זה יפורטו כל האופציות האפשריות לטיפול בבעיה.
בדיקה חוזרת
בשלב הראשוני, יש לפנות לשמאי ולבקש עיון חוזר בממצאי הדוח.
גם שומת מקרקעין חתומה ניתנת לתיקונים במקרים מסוימים בהתאם לשיקול דעתו של השמאי.
טענות הגיוניות ונכונות יפנו את השמאי לתיקון השומה ולעדכון השווי בעת הצורך.
חוות דעת נוספת
במצבים מסוימים, תתיכן ביצוע חוות דעת נוספת על ידי שמאי אחר.
האמור יתאפשר רק במצב בו הגוף המממן אישר זאת.
תימוכין לשווי
השמאי מבסס את השווי אותו הוא קבוע בחוות דעתו, בהתאם לתימוכין.
התימוכין בהם מתבסס השמאי יכולים להיות עסקאות מדווחות מרשות המיסים נתוני היצע ומאגרי מידע נוספים.
לפני שאתם פונים לשמאי בבקשה לתקן את השווי, וודאו שיש תימוכין לדברכם.
לעיתים, לקוחות מתבססים על מודעות היצע מאתרים כמו יד 2 לביסוס השווי.
חשוב לזכור שמודעות היצע אינם בהכרח משקפים את מצב השוק.
שיעורי בית – הערכת שמאי נמוכה – המדריך המלא
במצבים מסוימים בהם לקוחות מבקשים לדעת שווי כללי גס, אני מייעץ להם לעשות שיעורי בית.
התייעצות עם אנשים הגרים באזור, מתווכים ומקורות מידע נוספים, יכולים לשקף תמונת מצב כללית של השוק.
העצה הזו יעילה במצב של אי ידיעה סבירה של מחירי שוק באזור מסוים.
פניה לגוף המלווה
במקרים של שמאות למשכנתא, הבעיה העיקרית נוצרת מול הגוף המלווה.
הערכת שמאי נמוכה מובילה למצב בה הגוף המממן יעמיד סכום מימון נמוך מהמתוכנן.
במידה והלקוח כבר חתם חוזה רכישה, זה יכול לגרום להשלכות כבדות משקל כמו ביטול חוזה.
הפתרון האפשרי היא לבצע משא ומתן מול הגוף המלווה לתנאי הלוואה נוחים יותר.
שיפור תנאי ההלוואה יכול להיות מימון גבוה יותר או הלוואת הון עצמי משלימה.
פניה לגוף מימון אחר
במידה ואפשרות של תיקון השומה ומשא ומתן עם הגוף המלווה לא עוזר, אפשר לבדוק עם אפיק מימון אחר.
כיום בשוק קיימים המון גופי מימון בתנאי שוק תחרותי.
במידה ומדובר על בנק, אפשר לפנות לבקשת מימון מבנק אחר אשר ישלח שמאי חדש מטעמו.
גם מבחינה כלכלית, עלות שמאות משכנתא מסובסדת עולה כמה מאות שקלים.
עלות שמאות תקן 19 לגוף אשראי חוץ בנקאי יכולה לעשות אלפי שקלים בודדים.
ניתן להתרשם בפירוט עלויות לסוגי עבודות שמאות כאן.
עדיין לא מצאתם פתרון? פנו אלינו
מצב של הערכת שמאי נמוכה יכולה להיות מתסכלת ומעצבנת.
משרדינו מעניק ייעוץ ראשוני ללא עלות לסיוע במצבים כאלו.
חייגו עוד היום, אם הגעתם עד לפה ולא מצאתם פתרון, אין לכם מה להפסיד.
