הערכת שווי דירה
כמה שווי הדירה שלי? כמה הבית שלי שווה? איך מבצעים הערכת שווי נכס? איך מבצעים הערכת מחיר דירה ובדיקת שווי דירה ?
תחום הנדל"ן מעלה אצל רוב האוכלוסייה שאלות רבות, במאמר זה ננסה לגעת בעיקרן.
הערכת שווי מבוצעת במסגרת שומת מקרקעין שאותה מבצע שמאי מקרקעין.
בביצוע הערכת שווי השמאי מתייחס לפרמטרים רבים, פרמטרים המשפיעים יותר וכאלה שפחות.
ההיבט המרכזי והידוע הוא המיקום (לוקיישן). ככל שהמיקום יותר אטרקטיבי, כך הוא משפיע במישרין על שווי הנכס.
לדוגמא, קרקע של בניין דירות בתל אביב יהיה שווה פי כמה מקרקע לאותו סוג בניין בירוחם.
ממה מורכב שווי הדירה
שווי נכס מורכב מקרקע + מחוברים.
כפי שציינו לעיל, לשווי הקרקע יש אחוז גבוה מכלל שווי הנכס. מעבר לשווי הקרקע קיימים המחוברים שהם בעצם הבטון והבית עצמו.
גם לבנייה עצמה קיימת השפעה על שווי הנכס (בניין חדש לעומת בניין ישן).
מעבר לשנת הבניה קיימים פרמטרים כמו רמת גימור, תחזוקה, איכות החומרים ועוד.
הערכת שווי בית פרטי
בהערכת שווי בית פרטי ישנם התייחסויות שאינן קיימות בדירה רגילה.
לצורך יישור קו, לכל קרקע במדינת ישראל קיימות זכויות בניה כאלו ואחרות.
ישנן קרקעות עם זכויות בניה לבניין מגורים, בית פרטי, בית מלון, בניין משרדים וכו'.
באומדן שווי בית פרטי, קיימת התייחסות גבוהה למרכיב הזכויות.
הערכת שווי לבית פרטי, בשונה מדירת מגורים, מתייחסת לשווי הקרקע בנפרד ולשווי הבנוי בנפרד.
לאחר שקלול של שווי הקרקע + המחוברים מתקבל שווי הנכס.
בנוסף לקרקע ומחוברים קיים מרכיב היזמות ככל שחל ועלויות מע"מ (בשוק של פרטיים).
היבטים נוספים בנושא
סביבת הנכס – לסביבה הקרובה לנכס קיימת השפעה על שוויה. דירה המצויה באזור פארקים שקט עם תחב"צ לדוגמא תהא אטרקטיבית יותר מדירה ללא שירותים עירוניים.
דירה שקרובה לים לדוגמא תהא מתוספת שווי שנע סביב 15-30% מאשר דירה ללא נוף ישיר לים.
רישוי – בהערכת שווי הנכס אנו מתייחסים למצב הרישוי שאושר בנכס. בית מגורים צמוד קרקע שניצלו את מירב זכויות הבניה
והופקו היתרים לכלל השימושים הכלכליים, יהיה שווה יותר מאשר נכס עם זכויות בניה אך לא ממומש.
בנוסף, נכס עם חריגות בניה רבות יהיה שווה פחות בשומת נכס לשעבוד.
סוגיות בהערכת שווי דירה
ככלל, המצב המשפטי משפיע על שווי הנכס.
בדירת מגורים, בין אם הדירה בבעלות או החכירה, ההשפעה היא זניחה.
אך יש מצבים כמו דיירות מוגנת ומצבים נוספים המשפיעים בצורה רבה על שווי הנכס.
דוגמא נוספת היא דירת מגורים שהועברה בירושה ושם נקבע כי היא תשמש אדם מסוים עד שארית חייו.
במקרה כזה, השמאי מבטא את הדחיה לקבלת הדירה במקדם דחיה על שווי הנכס בשוק החופשי.
איך מעלים את שווי הנכס?
השיטה הידועה והראשונית היא ביצוע שיפוץ. החלפת מטבח, ריצוף, משקופים ודלתות ישפיעו לטובה על שווי הנכס.
אפשרות נוספת היא בדיקת אפשרות לתוספות בניה.
ביצוע הרחבות בניה נפוצות בבתים פרטיים, דירות גג ודירות גן.
חשוב לזכור, בתחום השמאות קיים מושג שנקרא השבחת יתר.
השבחת יתר הוא מצב שאדם משקיע בנכס שלו ברמה "גבוהה מדי". ההשבחה הזו לא מתומחרת באותה מידה בשוק החופשי.
לדוגמא, התקנת ברזי זהב בחדר הרחצה, רוכש סטנדרטי לא מוכן זקוק ולא מוכן לשלם עבור זה.
הערכת שווי דירה – כמה זה עולה?
עריכת שומת מקרקעין כאמור הינה עבודה יסודית שאותה מבצע שמאי מקרקעין במצבים שונים.
מחיר השמאות ככלל נקבע בהתאם לאופי וסוג הנכס. גם בתחום הערכת שווי דירה קיימים סוגים שונים (דירה בבניין/ דירת גן/ פנטהאוז, בית קרקע).
כנ"ל בנכס מסחרי היכול להיות משרדים, מסחר, אחסנה ולוגיסטיקה.
דברים נוספים המשפיעים על התמחור הוא המצב המשפטי, המועד הקובע, שטח ופרמטרים הקושרים לנכס.
בדרך כלל, הערכת שווי של דירה רגילה נעה באזור 2,500₪ + מע"מ.
לטבלת המחירים המורחבת לכלל סוגי השומות ניתן ללחוץ כאן
לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות – פנו אלינו
משרדינו מעניק שירות שמאי לפני רכישת / מכירת נכס מקרקעין,
לצורך בטוחה בנקאית, אומדן שווי שוק, פירוק שיתוף, אומדן וחלוקת עיזבון, העברה ללא תמורה, חוות דעת לבית משפט וכיוב'.
לשיחת ייעוץ ראשונית חייגו: 03-6012420
