בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט נדל"ן היא שלב קריטי בתהליך הפיתוח של הפרויקט.

הבדיקה בודקת האם הפרויקט המוצע כדאי מבחינה כלכלית וניתן לביצוע בהצלחה. 

הבדיקה הכלכלית כוללת בחינה של אלמנטים רבים המשפיעים במישרין או בעקיפין על ההיתכנות הכלכלית. 

מטרת הבדיקה הינה אומדן והערכה של הפוטנציאל הרווחי של הפרויקט וחוסכת ליזם זמן רב. 

מה השוני בין דוח אפס לבין בדיקת כדאיות כלכלית

אמנם, דוח בדיקת כדאיות כלכלית ודוח אפס ערוכים בצורה כמעט זהה. בנוסף, את שניהם מבצע שמאי מקרקעין מוסמך. אך רבים נוטים לחשוב שמדובר באותו דוח, למעשה לא כך הדבר. 

בדיקת התכנות כלכלית הינה ברוב המקרים שלב מקדים לשלב עריכת הדוח אפס. אפשר לומר שבדיקת הכדאיות הינה בדיקה כלכלית שמאית ברמת המאקרו. בבדיקת ההיתכנות בודקים את סביבת הנכס, מחירים ונתוני היצע – במאקרו. למעשה בדיקת היתכנות עדיין לא יורדת לרזולוציות הקטנות. כלומר, לתמהיל הדירות הסופי, גוף המימון ושיעורי הריבית למימון הפרויקט, ההון העצמי של היזם וכו'.

נקודה נוספת היא משך זמן הכנת הדוח. הכנת דו"ח אפס יכול להימשך מס' שבועות, בעוד בדיקה כלכלית יכולה להתבצע תוך זמן קצר. 

מה כוללת הבדיקת כדאיות כלכלית

אחד הדברים המרכזיים בבדיקה כלכלית הוא ניתוח שוק נכון וריאלי. 

במסגרת הניתוח שוק אנו בוחנים את המחירים באזור הספציפי של הפרויקט. ניתוח השוק מתייחס למצב הנוכחי וכולל בדיקת מגמות של היצע וביקוש בתנאי שוק תחרותי. הערכת פוטנציאל הצמיחה של מיקום הפרויקט וזאת תוך התייחסות לזמן 0 עכשווי.

בבדיקה הכלכלית אנו מחשבים את תקציב הפרויקט הצפוי בפרויקט נתון. התקציב הינו העלות הכוללת של הפרויקט. התקציב כולל את עלות רכישת קרקע והוצאות נלוות , עלויות בנייה ישירה ועקיפה, מיסוי ומימון.  

המסקנה החשובה בבדיקה הכלכלית היא אומדן שורת הרווח ככל שקיימת. בבדיקה הכלכלית אנו מעריכים את גובה התמורות הצפויות במכירת/השכרת השטחים הסחירים בפרויקט.

חברות האשראי והבנקים דורשות משמאי המקרקעין תזרים מזומנים בשביל לדעת את נקודת הרגישות בה הפרויקט הופך להיות רווחי, נקודות חשיפה, החזר הון עצמי וכו'.

בסיום חוות הדעת מופיעה טבלת רגישות, טבלת רגישות המציגה את השינוי ברווחיות הפרויקט (ככל שקיימת) במצבים של עליה/ירידה בעלויות הבניה הישירה ועליה/ירידה בהכנסות.

אלמנט נוסף הוא מצב הזכויות, בבדיקת כדאיות אנו מתייחסים למצב המשפטי ובודקים את אפשרויות המימוש בפרויקט ובמה זה כרוך (דייר מוגן, פולש, חכירה וכיוב').

בדיקות נוספות שאנו מבצעים במסגרת הבדיקה הכלכלית הן בדיקות זיהום קרקע, ממצאים ארכיאולוגיים וכיוב'.

דברים שמומלץ לדעת לפני הפקת דוח כדאיות

בטרם הכנת דוח בדיקת כדאיות כלכלית, חשוב שמזמין הדוח ידע על התשומות והמשאבים שכרוכים בפרויקט.

מקור המימון כפי שיפורט בפסקה הבאה, הוא מאוד חשוב בשאלת כדאיות הפרויקט. מימון בשיעורי ריבית טובה תקל על עלויות הפרויקט ותסייע לשורת הרווח הסופית.

עלות הבניה הצפויה היא גם פרט חשוב. במידה וליזם יש כבר הצעת מחיר בנוגע לקבלן מסוים, מסירת ההצעה לשמאי תסייע באומדן ריאלי של שורת הרווח הסופי.

לבסוף, ככל שהיזם יהיה מודע יותר לתשומות ונקודות תורפה של הפרויקט עוד בטרם עליה לשטח, זה יסייע לו להיות ערוך לכל התרחישים מבעוד מועד.

מימון הפרויקט המוצע

מרכיב המימון הפרויקט המוצע הינו מרכיב קריטי המשפיע על רווחיות הפרויקט.  אופי המימון משתנה בין יזם ליזם. 

יש יזמים המבקשים הלוואות להשלמת ההון עצמי (מיזנין) ויש המבקשים מימון עבור החוב הבכיר בלבד. 

בנוסף, הריביות בגין המימון משתנות בדרך כלל בין הבנקים וגופי האשראי החוץ בנקאיים. 

מכל מקום, מרכיב המימון משפיע בצורה ישירה על רווחיות הפרויקט ככל שקיימת.  

היתכנות כלכלית לפרויקט – ממצאי הבדיקה

בהתבסס ממצאי הבדיקה, מזמין הדוח מקבל החלטה מושכלת האם לבצע/למממן את הפרויקט.

חשוב לציין שבדיקת היתכנות אינה אירוע חד פעמי אלא תהליך מתמשך שאולי צריך לעדכן ככל שהנסיבות משתנות. 

לכל פרט בתקציב ובתמורות קיים קשר ישיר לרווחיות הפרויקט ככל שקיימת.

לצוות המשרד ניסיון רחב בעריכת דוחות בדיקת כדאיות כלכלית שמאית לפרויקטי נדל"ן. 

הדוח בעצם מציג את כלל הממצאים שנבחנו בפרויקט, העלויות והתמורות ומציג שורת רווח סופית ככל שקיימת בפרויקט.

כמה עולה דוח בדיקת היתכנות כלכלית

דוח בדיקת היתכנות כלכלית כאמור דומה מאוד לדוח אפס. הכנת הדוח לרוב לוקחת יותר זמן מעריכת אומדן חוות דעת לדירת מגורים. בדוח אפס אנו אומדים את התמורות המתקבלות מכל הפרויקט ולא רק לנכס בודד. 

בנוסף, תקציב הפרויקט כולל הוצאות רבות המשתנות בחלקן בין סוגי הפרויקטים. 

שכר טרחה מינימלי עבור הכנת בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט נע בטווח של כ -15,000 ₪ ויכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בפרויקטים מורכבים.

לטבלת המחירים המלאה לכל סוגי עבודות השמאות ניתן ללחוץ כאן.