אומדן דמי שכירות
אומדן דמי שכירות לנכס הינו תהליך שמבוצע במסגרת שומת מקרקעין.
דמי השכירות מוערכים עבור מגוון נכסי נדלן, מגורים, מסחרי וציבורי.
שומה עבור דמי שכירות משמשת מטרות רבות וחיונית למשכירים והשוכרים בשוק החופשי.
חוות הדעת בודקת תשואה ויכולת החזר של בעל הנכס כנכס מניב.
אומדן דמי השכירות משמשים גם את גופי האשראי בבואם לשעבד את הנכס המניב.
דמי שימוש בנכס – היבטים מרכזיים
מיקום הנכס הוא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בקביעת שווי השכירות שלו.
נכסים בשכונות או אזורים הקרובים לשירותים טובים נהנים מביקוש גבוה לשכירות.
שירותים טובים הם בדרך כלל קרבה לבתי ספר, תחבורה ציבורית ומרכזי קניות.
אומדן דמי שכירות מושפע מפרמטרים נוספים, כמו סוג הנכס (למשל, בית פרטי, דירה, משרדים, מסחר).
סוג הנכס משפיע באופן משמעותי על שווי השכירות שלו, לכל סוג הביקוש וההיצע שלו.
היבט נוסף הוא גודל הנכס והפונקציונאליות שלו, מס' חדרי השינה, חדרי הרחצה והשטחים הרבועים.
כל אלו יכולים להשפיע על שווי ההשכרה שלו. נכסים גדולים יותר ומעוצבים צורכים לרוב דמי שכירות גבוהים יותר.
רמת התחזוקה והגמר של הנכס, לרבות גילו, יכולים להשפיע על שווי השכירות שלו. נכסים מטופחים ומודרניים בדרך כלל אטרקטיביים יותר לשוכרים.
תנאי השוק הנוכחיים ומגמות בשוק השכירות המקומי יכולים למלא תפקיד מכריע בהערכת שווי שכירות. דינמיקה של היצע וביקוש, מיקום ומצב הנכס, משפיעים במישרין על גובה דמי השכירות שלו.
פרמטרים בהערכת דמי שכירות ראויים
ניתוח שוק: שמאי מקרקעין הינו הישות היחידה שקובעת את גובה דמי השכירות בנכס לצורך המוסדות השונים.
המפתח בהערכת דמי שכירות ראויים הוא ניתוח שוק נכון ומדויק. למשרדינו מאגר חוזי שכירות רחב ובעל מקצועיות בבחינת שוק השכירות ברחבי הארץ.
נכסים דומים: אחת השיטות הנפוצות להערכת שווי נכס להשכרה היא השוואתו לנכסים דומים באותו אזור שהושכרו לאחרונה. בהתאם לתקן, גישת היוון הכנסות וגישת ההשוואה הן הגישות הכדאיות להערכת דמי שכירות. בכל הגישות השמאי משתמש בהבאת מקדמי התאמה שמאיים לצורך הערכה נכונה. מידע עבור נתוני היצע ניתן למצוא ביד 2 ובאתרים דומים. מאגר מידע נוסף ומהימן הוא שימוש בחוזי שכירות שנחתמו ומצויים במאגר המשרד.
הערכת שווי שכירות נכס אינה תהליך חד פעמי ונערך בהתאם למטרת השומה. נוכח העובדה שתנאי השוק המשתנים.
גם בעלי הדירות וגם השוכרים נהנים מהערכת שווי שכר דירה הוגנת ומדויקת. שומת דמי שכירות מסייעת להבטיח שיתוף פעולה מוצלח, מועיל והדדי בין השוכר והמשכיר / מלווה.
דמי שכירות ראויים
אומדן דמי שכירות ראויים כאמור הינה הערכה אותה מבצע שמאי מקרקעין במסגרת שומת מקרקעין.
בכדי להעריך את דמי השכירות הראויים בשוק החופשי, יש לבחון את שוק הנדל"ן באזור הרלוונטי. בנוסף, לחקור את מחירי השכירות של נכסים דומים לנכס ובכפוף להתאמות מתבקשות.
להלן מצבים נוספים עבורם משרדינו עורך חוות דעת שמאית בנושא אומדן דמי שכירות:
איחור במסירת דירה מקבלן
כאשר קורה איחור במסירת הדירה מקבלן, לקונה עומדים מס' דרכי התמודדות.
הקונה יכול לבחור לתת התראה, לתבוע פיצויים, או לנסות לבטל את העסקה.
דמי השכירות במקרה של איחור מסירה מקבלן הינם בסך של פי 1.5 מדמי השכירות הראויים.
האמור בהתאם למיקום הדירה ולגודלה החל מהמועד החוזי של מסירת הדירה וסיומה.
וזאת בתוך שמונה חודשים מאותו מועד.
אומדן דמי שכירות במקרה של איחור מסירה מקבלן, נקבעו בסך של פי 1.25 מדמי השכירות הראויים.
בהתאם למיקום הדירה ולגודלה החל בתשעה חודשים לאחר המועד החוזי של מסירת הדירה ואילך.
קביעת גובה החזר משכנתא חודשי
ישנם מצבים בהם הגוף הבנקאי שנותן אשראי (משכנתא) ללקוח ותמורתו משעבד את הנכס הנדלני כערובה.
כחלק מעריכת השמאות מוקדמת, מבקש מהשמאי להעריך את אומדן דמי השכירות בנכס בשביל לדעת מהו כוח ההחזר של הלקוח. תשלומי השכירות הצפויים נחשבים כחלק מההכנסה הפנויה של הלווה ממנה הגוף הבנקאי מחשב את יכולת ההחזר של הלווה.
אומדן דמי שכירות – מחיר
עריכת שומת מקרקעין לאומדן דמי שכירות הינה עבודה יסודית שמבוצעת ע"י שמאי מקרקעין.
במקרים רבים נדרשת שומת דמי שכירות, בסכסוכים משפטיים, איחור במסירת דירה מקבלן, משכנתא וכדומה.
מחיר השמאות ככלל מחושב בהתאם לאופי הנכס (דירה בבניין/ דירת גן/ פנטהאוז, בית קרקע, משרד, חנות מסחרית, קרקע מסחרית, קרקע חקלאית, בית מלון, תחנת דלק, מחסן) בהתאם למצב המשפטי של הנכס (בעלות/חכירה), בהתאם למועד הקובע, מטרת השומה, גודל שטח הנכס ועוד המון פרמטרים.
בדרך כלל עלות של שמאות עבור אומדן דמי שכירות לדירה רגילה תנוע באזור 2,600₪ + מע"מ – 2,000 ש"ח + מע"מ
כאשר במידה ומדובר בקבוצת רוכשים עבור תביעה מול היזם בגין איחור במסירת הדיור – שכר הטרחה מחושב בהתאם לכמות ולפרמטרים נוספים.
לקבלת הצעת מחיר עבור שומת דמי שכירות ניתן לפנות למשרדינו לייעוץ ראשוני ללא עלות.
בדרך כלל כן.
קיימים מספר מצבים בהם ניתן לבצע חוות דעת שמאית לאומדן דמי שכירות ללא ביקור.
לדוגמא:
- אומדן דמי שכירות למועד היסטורי.
- אומדן דמי שכירות לדירה שטרם נבנתה.
- אומדן דמי שכירות לנכס שלא קיימת אפשרות לבצע בו ביקור (פולש, מניעה משפטית וכיוב')
ניתן לפנות אלינו ואנו נבחן מהן האפשרויות לצורך ביצוע חוות הדעת.
הגוף המממן מבקש מהשמאי לדעת את צפי השכירות בנכס כנראה מכיוון שהלקוח ביקש להחשיב לו את ההכנסות מדמי השכירות כהכנסה חופשית.
בחישוב ההחזר החודשי למשכנתא, הבנק מחשב את ההכנסה הפנויה של הלווה.
בדר"כ הבנק לא יאשר החזר חודשי של יותר מ 1/3 מההכנסה הפנויה.
כמובן.
משרדינו כולל צוות שמאים אשר ביצע מספר רב של שומות של נכסים המושכרים בשכירות מוגנת.
גם עבור חלק הבעלות החופשי וגם עבור חלק הדייר המוגן.
יש גופים כמו רשות מקרקעי ישראל, המשמשים במושג דמי שימוש כתחליף לדמי שכירות.
במידה והחוכר עשה שימוש לא חוקי בקרקע המוחכרת, רמ"י דורשים דמי שימוש רטרואקטיבית על השנים שבהן בוצע השימוש הלא חוקי.
ככלל, שני המושגים הינם זהים.
בדירות מגורים ונכסים אחרים בשוק החופשי, המושג דמי שכירות יותר נפוץ.
בשומות לבטוחה בהתאם לתקן 19 לבנק ולגופי אשראי, חייב.
הגוף המממן רוצה לדעת שהנכס לא מושכר בשכירות מוגנת.
בשומות עבור אומדן שווי שוק, ישנם מצבים בהם השמאי מצרף את הצהרת מזמין השומה
אשר לדבריו השכירות אינה מוגנת. יובהר כי לפני ביצוע פעולה במקרקעין יש להציג את חוזי השכירות.
השמאי יבדוק ממה נובעת אי התפוסה.
ישנם מצבים בהם אי התפוסה תפגע בשווי כמו שומות IFRS ושומה לבטוחה.
במידה ומדובר על זמן סביר של מעבר בין שוכרים ולא קיימים מפגעים המקשים על כניסה שוכרים,
האמור יתבטא בצורה מינורית ובכפוף לשיקול דעתו של השמאי.
בשלב הראשוני אנו מבקשים מסמך לצורך זיהוי הנכס כמו נסח טאבו / טופס ארנונה / אישור זכויות.
לאחר מכן, אנו שולחים ללקוח הצעת מחיר לאישור.
לאחר אישור הצעת המחיר, אנו מתאמים ביקור בנכס תוך כ -1-2 ימי עסקים.
מסירת השמאות ללקוח תלויה במורכבות השמאות והנכס.
בדרך כלל לדירת מגורים רגילה זמן ביצוע הוא כ – 3 ימי עסקים.
המחיר לאומדן דמי שכירות לדירה רגילה ינוע סביב 2,600 ש"ח + מע"מ – 2,000 ש"ח + מע"מ.
לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות.
לרשימת המחירים המלאה ניתן ללחוץ כאן
