פינוי בינוי – המדריך המלא 2024
המושג פינוי בינוי פופולארי בקרב האוכלוסייה הישראלית.
ההבנה הבסיסית היא שמדובר על הריסת מבנים ישנים ובנית מבנים חדשים.
אבל מה קורה בכל התהליך? מעטים באמת יודעים.
במדריך המלא הבא נפשט את התהליך ונסביר בצורה תמציתית ועניינית על כל השלבים בפרויקט.
1. התאגדות ובחירת נציגות
כמו בכל תהליך, השלב הראשון לעבר המטרה הוא הרצון.
לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמת רוב הדיירים העומד כיום על 67%.
לצורך בדיקת הרוב בדרך כלל הדיירים מקיימים אסיפה ובוחרים את נציגות הדיירים.
2. יועצים מלווים
לאחר בחירת נציגות דיירים אשר תייצג נאמנה את הדיירים בתהליך, בוחרים יועצים אשר ילוו את הפרויקט.
צוות היועצים המרכזי בפרויקט פינוי בינוי כולל:
עורך דין – עו"ד בעל ניסיון בתחום התחדשות העירונית אשר ילווה את הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם מול היזם.
שמאי מקרקעין – שמאי הדיירים דואג לאינטרסים של הדיירים ולתמורות המוצעות להם בפרויקט.
מפקח בנייה – המפקח פועל לשמירה על איכות ובטיחות המבנים החל משלב ההריסה, היסודות של המבנה החדש, שלד, פנים ועד קבלת המפתח.
3. בחירת יזם במכרז
שלב בחירת היזם הוא שלב משמעותי מאוד בפרויקט פינוי בינוי.
היזם הוא המרכיב הדומיננטי בפרויקט שיהיה אחראי להריסה ולבניית המבנים.
חשוב מאוד לבדוק על הניסיון המוכח של היזם בפרויקטים דומים, אילו ערבויות הוא נותן,
מהיכן צפוי להגיע כספי המימון של היזם והאם החברה איתנה ואמידה.
מנסיוננו, במקרים רבים ניגשים למכרזים של פרויקט חיזוק ותוספת יזמים מתחילים שלא ערוכים ומודעים לכלל התשומות הנדרשות בפרויקט.
חשוב שהמכרז יהיה מכרז מסודר ומפוקח ע"י העו"ד כך שיפרט את כלל התנאים והתייחסויות הרלוונטיות.
4. חוזה משפטי
בשנת 2017 נקבע על ידי המחוקק בחוק המארגנים ("חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות") הוראות הנועדו להגן על בעלי הזכויות במתחמי פינוי בינוי.
החוק מבקש להסדיר את ההסכמים בין הדיירים לבין הגורמים המלווים אותם לקראת חתימה על העסקה בינם לבין היזם.
בתחילת שנת 2022 נוספו תקנות עליהם חתם גדעון סער (שר המשפטים דאז) אשר מטרתן היא הגברת האמון והשקיפות בהתנהלות שבין היזם לבעלי הזכויות.
בתקנות אלו מחויב היזם לקיים אסיפה בנוכחות בעלי הזכויות ובה יפרט ויציג את הנושאים העיקריים בפרויקט.
הנקודות מרכזיות הן התמורות המוצעות בפרויקט, אופן המימון, לוחות הזמנים, היקף הפרויקט ופירוט ההתנהלות המשפטים בין היזם לדיירים.
מעבר לנושאים הללו היזם מציג את הרקורד המקצועי והמשפטי שלו (כינוס נכסים, פשיטת רגל וכדומה).
5. הכנת תב"ע להפקדה
בשלב זה של פרויקט הפינוי בינוי, נכנס לתמונה המישור התכנוני.
בשביל להוציא את חזון הפרויקט לפועל, הכולל מבני מגורים עם מס' רב של יחידות דיור ושילוב שטחי מסחר בעת הצורך, יש להכין תכנית חדשה.
בהתאם לחוק התכנון והבניה יש לאשר את התכנית המוצעת מבחינה סטטוטורית.
התכנית כוללת את תמהיל השטחים בפרויקט, נפח שטחי הבניה, הייעודים וזכויות הבניה.
את התב"ע מכינים צוות מומחים ביחד עם היזם ובשיתוף הדיירים מול הוועדה המקומית.
לאחר אישור הוועדה המקומית התב"ע מוגשת לאישור בוועדה המחוזית.
שלב אישור התב"ע יכול להימשך מס' רב של שנים והוא כולל הליך בירוקרטי מורכב.
6. היתר בניה
אם הגעתם לשלב היתר הבניה, אפשר להוציא אנחה רווחה מסוימת.
באישור היתר הבניה הפרויקט עובר לשלב הביצועי שלו והמושכות עוברות ליזם עם פחות תלות בגורמים חיצוניים שלא בשליטתו, כמו בשלבים הקודמים.
תחילה יש לשלם את האגרות להיתר בשביל לפתוח בקשה במחלקת הנדסה בוועדה.
דרך אגב, ישנם יזמים רבים שפונים לגופי אשראי כבר בשלב זה בבקשה לממן את אותן אגרות להיתר.
בקשה להיתר צריכה לכלול מסמכים רבים עליהן אמון המהנדס ועורך הבקשה. לאחר שליחת הבקשה, מתבצעת בדיקה תכנונית ראשונה מטעם אגף הנדסה לצורך עמידה בתנאי סף.
על הבקשה להיות תואמת את הזכויות וההוראות שנקבעו בתב"ע שאושרה ועליה פירטנו בסעיף הקודם. הבקשה להיתר כוללת את התכנית עם שרטוט השטחים (גרמושקה).
לאחר שליחת הבקשה וצירוף כלל האישורים הכוללים הצהרות של עורך הבקשה, מהנדס ומתכנן השלד מופקת מרשות הרישוי אישור כי הבקשה נבחנת.
בשלב מאוחר יותר שהגשת הבקשה להיתר תקינה, הוועדה מתכנסת ומחליטה האם לאשר את התב"ע בתנאים, ומציינת אילו תנאים חסרים לצורך השלמת הבקשה.
בסיום ומילוי התנאים בבקשה להיתר, תשלום האגרות להיטל, מונפק ונחתם בשעה טובה הבקשה להיתר בפרויקט הפינוי בינוי.
7. מימון
ברוב הפרויקטים בישראל בתחום הנדל"ן מעורב היבט מימוני.
מימון לפרויקט יכול להיות מבנק מוכר או מגוף אשראי חוץ בנקאי.
בטרם העמדת המימון, הגוף המלווה בודק את כדאיות הפרויקט ופרופיל היזם.
אופי המימון תלוי בלווה (רקורד מקצועי ואיתנות פיננסית) ובהיקף הפרויקט.
המימון מורכב מחוב נחות מחוב בכיר.
חוב נחות – השלמת הון (מיזנין) ראשונית לביצוע הפרויקט, בדרך כלל הון עצמי נדרש הוא בטווח של 20%-25% מעלויות הפרויקט.
חוב בכיר – מימון להמשך חיי הפרויקט עד לנקודה בה התמורות בפרויקט מספיקות להשלמת הפרויקט לקבלת רווח יזמי מתוכנן.
8. ערבויות
בפרויקט קיימים מספר רב של ערבויות.
הערבות המוכרת והמרכזית הראשונה היא ערבות חוק מכר. ערבות חוק מכר מונפקת בידי גוף פיננסי או חברת ביטוח. מטרת הערבות היא להבטיח את כספי הרוכש וכספי הדייר שדירתו נהרסה.
ערבות נוספת היא ערבות ביצוע. היזם מפקיד סכום כסף בגובה שיוחלט בהתאם לעלויות הפרויקט. הערבות מופקדת אצל עו"ד ומטרתה היא שיושלמו עבודות הביצוע בבניין במידה וחלילה היזם יפשוט רגל.
ערבות נוספת פופולרית היא ערבות מיסוי שהיא נועדה להסדיר את תשלומי המס בעסקה במידה והמתחם לא מוכרז כמתחם לפינוי בינוי.
9. תחילת ביצוע – פינוי הדיירים
בשלב זה, מתחילים את הפרויקט מבחינה הפרקטית ביצועית.
היזם מודיע בכתב לבעלי הדירות על מועד הפינוי הצפוי בשביל לתת להם זמן להתארגן.
במעמד הפינוי, כמו במסגרת של החלפת שוכרים, מבצעים בדיקת מונים ומוסכם מועד הפינוי.
בחוזה שבין היזם לדיירים, היזם מציין את מועד תחילת הריסת המבנים עד להשלמת הבנייה ורישום הזכויות על שמות הבעלים.
כמוסכם בחוזה, היזם משלם את דמי השכירות לדיירים עבור תקופת הפרויקט.
9. סיום הפרויקט ואכלוס הדיירים – פינוי בינוי – המדריך המלא 2024
בסיום הפרויקט, הדיירים מקבלים מפתחות לדירותיהם החדשות.
במסגרת העברת הדירות לדיירים, היזם מחויב לבצע בדיקות של ליקויי בניה ולטפל בהתאם.
בנוסף לבדיקת היזם, מבצע המפקח מטעם הדיירים בדיקות תקינות של כלל הבניין.
בסופו של דבר, נמסר פרוטוקול מסירה ובו מפורטים הליקויים ואופן טיפול היזם בהם.
היזם מחויב ע"פ הסכם להיות אמון על רישום הבית המשותף בלשכת המקרקעין ולהעביר את
הזכויות בדירה על שמות הדיירים.
