שמאי דירות
שמאי דירות – בהליך של מכירה או רכישת נכס, חיוני להבין את מצב השוק.
לשם כך, נעזרים בשמאי מקרקעין מוסמך הידוע בשפת העם כשמאי דירות.
משרדינו מבצע על בסיס יומי הערכת שווי לדירות עבור לקוחות פרטיים ועסקיים בכלל רחבי הארץ.
שמאי דירות כל מה שצריך לדעת
למעשה, שמאי דירה הוא שמאי מקרקעין בהתאם להסמכה ממשרד המשפטים.
שמאי דירות מתמקד בהערכת שווי של דירה, כגון בתים משותפים, בית צמוד קרקע וכדומה.
המומחיות שלנו כשמאי דירות היא לנתח את הנכס ע"פ כלל הפרמטרים ולקבוע את שווי הזכויות.
איך בוחרים שמאי דירות?
בטרם היוועצות עם שמאי, יש לבדוק את הניסיון המקצועי שלו באזור בו ממוקם הנכס.
משרדינו ביצע אלפי שומות ברחבי הארץ ובעל ניסיון רב בהבנת השוק.
שמאי מקרקעין מקצועי מספק חוות דעת בלתי משוחדת ומקצועית לגבי שווי הנכס.
המטרה היא לספק הערכה אובייקטיבית המסייעת לקונים, מוכרים, מלווים ובעלי עניין אחרים.
כחלק מתהליך השמאות, אנו בודקים את מצב הדירה, הפונקציונאליות, תכונותיו וכל מאפיינים ייחודיים שעלולים להשפיע על ערכה.
אם אתם שוקלים לבצע עסקה במקרקעין או זקוקים להערכת שווי מדויקת של נכס, מומלץ להזמין שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה.
המומחיות של שמאי המקרקעין מבטיחה שיש לכם אומדן מהימן של שווי הנכס, דבר חיוני לקבלת החלטות מושכלות בשוק הנדל"ן.
כמה עולה שמאי דירות?
שומת מקרקעין לנכס הינה עבודה יסודית שמבצע שמאי מקרקעין מוסמך בשלב של רכישה/מכירת נכס.
השאלה המרכזית שמופיעה בתחילת השיחה היא – כמה זה עולה?
מחיר השמאות לדירות ככלל נקבע בהתאם לאופי הנכס (דירה אמצעית בבניין/ דירת גן/ פנטהאוז, מיני פנטהאוז וכיוב').
פרמטרים נוספים שקובעים הם המצב משפטי, מועד הקובע, מטרת השומה, גודל שטח הנכס, זכויות ועוד.
בדרך כלל, עלות של שמאות לדירה רגילה בבניין בשוק החופשי תנוע באזור 2,500 ₪ + מע"מ עד לטווח של 5,000 + מע"מ.
כמובן שלכל נכס צריך להינתן התייחסות ספציפית וייחודית.
התועלת בשירותיו של בשמאי דירות
במהלך רכישת נכס, קיימות עלויות רבות שמועמסות על התקציב של הרוכש.
לרוב אנשים נוטים לטעות ולחשוב ששמאי אינה הוצאה מוכרחת אלא מטעמי ביטחון יתר בלבד.
ניסיוננו רב השנים מצביע על כך שפניה לשמאי מקרקעין בכל הליך ופעולה במקרקעין הינו צעד שחובה לעשות.
בדר"כ מחיר השמאות אינו מגיע לכדי אחוז בודד אחד משווי הנכס!
מכל מקום, ניתן לפנות למשרדינו לייעוץ ראשוני חינם ללא עלות.
שמאי בתים
בהערכת שווי לבית פרטי נדרש ידע וניסיון מקצועי רב.
לבית פרטי מאפיינים ייחודים שאינם קיימים בדירה רגילה.
בית פרטי יכול להיות בית מגורים חד משפחתי, דו משפחתי, קוטג' רביעייה, קוטג' טורי ועוד.
הערכת שווי של בית פרטי דורשת לרוב פיצול של מרכיב הקרקע ממרכיב המחוברים.
הקרקע עליה ניצב בית המגורים כוללת זכויות בניה אשר משתנות מאזור לאזור והכל בכפוף לתב"ע שחלה עליה.
הזכויות החלות על הקרקע הינן המרכיב העיקרי לשווי הנכס שלו, כמובן שהמיקום, כמו בכל נכס נדל"ני הוא המרכיב העיקרי.
זכויות בניה בצמודי קרקע
זכויות בניה בהקשר של בית מגורים הינן ההוראות, ההנחיות והשימושים שאותן ניתן לממש בדרך של היתר בניה בהתאם לכל מקום והתכניות החלות עליו.
הזכויות האלו מופיעות בדרך כלל בתכניות בניין עיר ובתכניות השונות.
הוראות זכויות הבנייה מייעדות אזורים מסוימים בתחום שיפוט לשימושי קרקע שונים, כגון מגורים, מסחר, תעשייה או חקלאות.
הזכויות מכתיבות את סוגי המבנים שניתן לבנות, צפיפות, פיתוח, גבהי הבניין, נסיגות ועוד.
בנוסף, זכויות בנייה מגדירות את השימושים המותרים לנכס בקטגוריית הייעוד שלו.
עבור נכס למגורים, השימושים המותרים כוללים בדרך כלל בנייה של בנייה רוויה ובנייה פרטית צמודת קרקע.
צפיפות, שימושים והוראות התכנית
הוראות התקנון מפרטות פעמים רבות את הצפיפות המקסימלית (למשל, מספר יחידות דיור לדונם) וגודלם (למשל, שטח מרובע) של מבנים שניתן לבנות על נכס למגורים.
הגבלות אלו מטרתן לשלוט בצפיפות האוכלוסין ולשמור על אופי השכונה.
זכויות בנייה כוללות גם דרישות נסיגה, המכתיבות עד כמה יש למקם מבנה מקווי רכוש, רחובות או מבנים סמוכים.
בנוסף, הם עשויים להגביל את גובה הבניינים כדי למנוע צפיפות ולשמור על נוף ואסתטיקה.
במקרים מסוימים, בעלי נכסים עשויים לבקש חריגות או היתרים מיוחדים כדי לסטות מתקנות הייעוד. זה ידוע כשימוש חורג, סטייה ניכרת הדורשת תכנית נקודתית וכו'.
זכויות בנייה מתחשבות גם בתכנון שימושי קרקע לטווח ארוך של קהילה לדוגמא תכניות אב ותכניות כוללניות.
הרשויות המקומיות יוצרות לרוב תוכניות מקיפות או תוכניות אב המנחות החלטות עתידיות לפיתוח ושימושי קרקע. תוכניות אלו יכולות להשפיע על זכויות הבנייה ותקנות הייעוד.
הבנת זכויות הבנייה היא חיונית לבעלי נכסים וליזמים, שכן הם משפיעים ישירות על הזכויות וההגבלות הקשורות לחלקת אדמה.
זכויות הבניה מפורטות לרוב באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר הוועדה המקומית.
לסיכום
בין אם הנכס שאתם רוצים לקנות/למכור היא דירה בבניין על כל סוגיה או בית מגורים פרטי, בטרם ביצוע הפעולה המבוקשת, חיוני להיוועץ בשמאי מקרקעין.
שמאי מקרקעין המתמצא באזור המבוקש בו אתם מתכוונים לרכוש את נכס ישקף בצורה המיטבית ביותר את שווי הנכס ההוגן בתנאי השוק החופשיים.
בשלב הראשוני אנו מבקשים מסמך לצורך זיהוי הנכס כמו נסח טאבו / טופס ארנונה / אישור זכויות.
לאחר מכן, אנו שולחים ללקוח הצעת מחיר לאישור.
לאחר אישור הצעת המחיר, אנו מתאמים ביקור בנכס תוך כ -1-2 ימי עסקים.
מסירת השמאות ללקוח תלויה במורכבות השמאות והנכס.
בדרך כלל לדירת מגורים רגילה זמן ביצוע הוא כ – 3 ימי עסקים.
כן, אנו מבצעים שומות טרום רכישה (שמאות מוקדמת) לבנקים וגופי אשראי.
במידה והלקוח רוכש את הנכס, אנו מבקשים את חוזה הרכישה, נסח טאבו עם הערת אזהרה ופרטי הגוף המממן בכדי להסב את השמאות.
המשרד שלנו ממוקם בראשון לציון, אך אנו נותנים שירות בכל רחבי הארץ.
כן.
אנו מבצעים בדיקת התאמה להיתר.
דהיינו, בדיקת המצב הרישוי מול הבנוי בפועל בנכס.
המסמך אינו מהווה שומת מקרקעין.
לא.
כל אדם שאינו קטין (מעל גיל 18) מטעם מזמין חוות הדעת ובכפוף לאישורו – יכול להציג לשמאי את הנכס.
הביקור הפיזי בנכס נועד לבדיקת פרמטרים רבים.
אנו בודקים את זיהוי הנכס, מצב הגמר, התחזוקה, סביבת הנכס, ליקויים ועוד.
השמאי לא מבצע בדיקת תשתיות ונזקים הדורשים בדק בית ואיש אינסטלציה.
באומדן שווי הנכס אנו משקללים מס' פרמטרים כמו מיקום, זכויות בניה, גימור ותחזוקה.
בהנחה שמדובר רק במיטלטלין וחפצים ולא לרמת גמר ותחזוקה, לאמור אי השפעה על שווי הנכס.
ניתן לשלם במזומן, באשראי, בהעברה בנקאית או שיק.
