מחירון שמאות מקרקעין
ביצוע הערכת שווי לנכס מקרקעין היא לא דבר זה מה בכך – לפניכם מחירון שמאות מקרקעין.
לעיתים זה נראה מצד הלקוח, שהשמאי בא לבקר, גובה שכ"ט, מעיף מבט – ושם זה נגמר.
האמת היא, שהביקור הוא רק חלק קטן מהתהליך של עריכת חוות הדעת השמאית.
בפוסט נסביר ממה בנוי מחירון שמאות מקרקעין ובסופו מופיעה טבלת מחירונים.
סוגי שמאות
שמאות מקרקעין הוא תחום שכולל בתוכו הרבה דיסציפלינות בתחומים של כלכלה, הנדסה, משפט, חשבונאות וכיוב'.
התחום כולל בתוכו שירותים למגוון מטרות.
שמאות שווי שוק, בטוחה בנקאית, פירוק שיתוף, שומה לבית משפט, היטל השבחה, דוחות אפס ועוד.
שמאי מקרקעין הוא האיש המקצוע היחיד שמוסמך ע"י משרד המשפטים לאמוד שווי של נכסי נדל"ן.
נדל"ן יכול להיות בתי מגורים, שטחי מסחר, משרדים, לוגיסטיקה, בתי מלון, תחנת דלק, נכסים מבונים ובלתי מבונים, קרקעות חלאיות, קרקעות ספקולטיביות וסוגי מבנים נוספים.
כמה זה עולה?
בשוק הנדל"ן שום נכס לא דומה לשני במאפייניו ולכן מחירון שמאות מקרקעין הינו בהתאם לאופי הנכס המוערך.
עם זאת, בטבלה מטה מפורטים מגוון סוגי חוות דעת ועלות ממוצעת לכל סוג שמאות.
במה מחיר השמאות תלוי?
מחיר השמאות תלוי בעיקר באופי ומורכבות הנכס.
לדוגמא, עלות שמאות לדירת מגורים בבניין מגורים זולה מהערכת שווי לבית מגורים פרטי.
הסיבה הפשוטה היא שבית מגורים פרטי כולל זכויות נוספות ופרמטרים שלא קיימים לרוב בדירה רגילה.
דוגמא נוספת היא נכסים מסחריים. בנכס מסחרי כמו משרד/ חנות/ מחסן וכיוב, השמאי משתמש ביותר מגישת הערכה אחת.
בדר"כ בנכס מסחרי, השמאי משתמש בגישת ההשוואה והיוון הכנסות.
בשונה משומת נכס מגורים, בה התוקף הגבוה להערכת השווי היא גישת ההשוואה.
מה כלול במחיר – מחירון שמאות מקרקעין
בהכנת חוות דעת שמאית, השמאי בודק ומפרט את כלל הפרמטרים של הדירה.
ראשית, השמאי מגיע לדירה עם מסמכים רלוונטיים כגון תשריט זיהוי ותשריט היתר בניה לצורך זיהוי משפטי של הנכס ואיתור חריגות בניה ככל שקיימות.
לאחר הביקור, מגיע השלב של העבודה המשרדית.
במשרד, השמאי מכין את חוות הדעת שערוכה ע"פ תקני השמאות.
ע"פ התקנים השמאות צריכה לכלול את זיהוי הנכס, תמונות, מצב משפטי, מצב תכנוני, פרק רישוי, עקרונות שומה, תחשיב שווי ופרטים נוספים המצוינים בתקן.
מה מחיר שמאות מוקדמת כולל?
בטרם רכישת נכס, השמאי מבצע עבור הלקוח שמאות מוקדמת / שומת טרום רכישה.
בשלב הראשון השמאי מכין שמאות כמפורט לעיל ומגיש ללקוח.
לאחר הגשת חוות הדעת ללקוח המוסבת אליו, הלקוח מתרשם ובהתאם לחוות הדעת בוחן את האפשרות לרכוש את הדירה או לא.
במידה והלקוח מחליט לרכוש את הנכס עליו התבצעה השמאות, השמאי מבצע פעולות נוספות להשלמת קבלת המשכנתא.
השמאי מבקש לקבל את חוזה הרכישה, נסח טאבו הכולל הערת אזהרה ופרטי גוף אשראי, וזאת על מנת להסב את השמאות לגוף המלווה.
מחיר השמאות המוקדמת כולל את הכנת חוות הדעת והסבת השמאות לבנק.
כמה עולה שמאי לצורך השגה על חיוב היטל השבחה?
בשומות מסוג זה, אנו בוחנים את שומת הוועדה ובודקים האם ניתן להפחית את גובה המס, הבדיקה הינה ללא עלות ותוך יום עסקים אחד.
במצב של התכנות להפחתת מס, העלות היא שכר טרחה בסיס + אחוז מההפחתה.
שכר הטרחה כולל את ביצוע חוות הדעת וליווי הלקוח בוועדות השונות מול שמאי מכריע.
מחיר שמאות לבית משפט
בסכסוכים בנושאי נדל"ן, נדרשת הערכת שווי של שמאי מקרקעין מוסמך. מחיר השמאות יכול להיקבע ע"י שופטת הדנה בתיק הסכסוך או בהצעת מחיר שמוציא השמאי בהתאם למורכבות התיק.
בנוסף, מעבר לעלות השמאות עבור ביצוע חוות דעת שמאית לבית משפט, מתווספת עלות הופעה וייצוג הלקוח בבית משפט.
מחירון שמאות מקרקעין
| מהות השמאות | טווח מחירים לפני מע"מ |
| שמאות שווי שוק לדירת מגורים | 5,000 ₪ – 2,000 ₪ |
| שמאות שווי שוק לצמוד קרקע | 6,000 ₪ – 2,800 ₪ |
| שמאות שווי שוק לנכס מסחרי | 6,000 ₪ – 3,000 ₪ |
| שמאות מוקדמת טרום רכישה לדירת מגורים | 6,000 ₪ – 2,800 ₪ |
| שמאות מוקדמת טרום רכישה לצמוד קרקע | 7,000 ₪ – 3,200 ₪ |
| שמאות אומדן דמי שכירות לדירת מגורים | 4,000 ₪ – 2,000 ₪ |
| שמאות אומדן דמי שכירות לצמוד קרקע | 5,000 ₪ – 2,000 ₪ |
| שמאות השגה להיטל השבחה | בסיס + אחוז מהפחתה |
| שמאות השגה לרשות מקרקעי ישראל | בסיס + אחוז מהפחתה |
| שמאות לחוות דעת משפטית | 6,000 ₪ – 3,000 ₪ |
| שמאות לנחלה (כולל מיסוי) | 12,000 ₪ – 7,000 ₪ |
| שמאות מקרקעין למגרש מגורים | 5,000 ₪ – 2,500 ₪ |
| שמאות מקרקעין למגרש מסחרי | 7,000 ₪ – 3,500 ₪ |
| ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית – שמאי דיירים | בהתאם לתיק |
| דוח אפס | 18,000 ₪ – 10,000 ₪ |
ביאור מחירון שמאות מקרקעין
שמאות שווי שוק – כל הערכת שווי שהיא אינה למטרת שעבוד בנקאי. הערכת שווי לנכס בתנאי שוק חופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון.
שמאות שווי שוק אינה כוללת את ההגבלות הקפדניות שנדרשות בהערכת שווי לבטוחה בהתאם לתקן 19.
שמאות שווי שוק נפוצה לצורך בקרב בעלים הרוצים לדעת את שווי הנכס למכירה.
אומדן דמי שכירות – הערכת שווי לאומדן דמי שכירות יכול להתבצע במסגרת שומה פרטית, במסגרת נספח לחוות דעת שווי שוק לנכס או שומה לבטוחה, אומדן למשרד הבריאות,
בחוות דעת לבית משפט לצורך תביעה בגין איחור במסירה וכיוב'.
שמאות השגה להיטל השבחה / רשות מקרקעי ישראל – בשומות מסוג זה, אנו בוחנים את ההיתכנות להפחתת החיוב שנדרש מהרשויות ללא עלות ותוך יום עסקים אחד.
לאחר מכן, במידה ורלוונטי העלות היא שכר בסיס + אחוז מההפחתה ובהתאם למורכבות התיק.
- המחירים יכולים להשתנות בהתאם למורכבות הנכס.
