דוחות אפס
דוחות אפס הינם מסמך הכרחי עבור פרויקטים יזמיים בתחום הנדל"ן.
לדוח אפס יתרונות רבים בהבנת התמונה הכוללת של הפרויקט עוד בטרם ביצועו ובקבלת מימון לביצועו.
דוח אפס משמש גורמים בעל עניין בפרויקט כמפורט בהמשך.
מהם דוחות אפס
הדו"ח כולל היבטים תכנוניים, הנדסיים, משפטיים וכלכליים של הפרויקט. ההיבטים משקפים את מצב שוק הנדל"ן באזור. הדו"ח מציג את ההכנסות וההוצאות הצפויות בפרויקט. למעשה הדוח מהווה אינדיקטור לרווחיות החזויה בפרויקט בנקודת ה"אפס" שלו. משרדינו עורך דוחות אפס ובדיקות כדאיות לכל סוגי הפרויקטים.
סוגי הפרויקטים הנבחנים הם בדר"כ תמ"א 38, פינוי בינוי, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה ועוד.
דוח אפס – מי צריך אותו?
קיימים מספר גופים שיש להם צורך בקבלת דוח אפס, כגון:
גוף אשראי – הדוח יכול לשמש כל גוף אשראי רלוונטי. בנק או כל גוף מלווה עבור מימון ליזם עבור הפרויקט המבוקש.
יזם – הדוח יכול לשמש יזם בטרם ייזום פרויקט נדל"ן. הפרויקט יכול להיות קרקע שאותה הוא רכש, פרויקט חיזוק ותוספת או פינוי בינוי. לכל פרויקט יש
דיירים – הדוח יכול לשמש דיירים בשביל שידעו האם התמורות שהם עתידים לקבל בפרויקט יהיה הוגן.
במה שונים דוחות אפס משמאות רגילה?
בין דוח אפס ושומת מקרקעין רגילה לדירה יש הרבה קווים משיקים. שניהם יכולים לשמש לצרכי מימון, בשניהם מבוצעת הערכת שווי, והם מבוצעים ע"י שמאי מקרקעין מוסמך. אלא, שדוח אפס מתייחס ברמה המקיפה יותר לפרויקט עצמו ולרמת הכדאיות שלו. בשונה משמאות רגילה, שמתייחסת לשווי הנכס בהתאם למועד הקובע של השומה ולא נכנסת לשיקולי כדאיות.
מה כולל דוח אפס
דוח אפס כולל סעיפים מרכזיים ובהם:
מטרת חוות הדעת – סיבת עריכת חוות הדעת ומטרת הבדיקה הכלכלית המבוצעת.
תיאור הסביבה – תיאור סביבת הפרויקט המתכונן ומאפייני האוכלוסייה. פרטי הנכס – פרטי מיקום הפרויקט המתוכנן.
מצב המשפטי – מהן הזכויות המיוחסות לקרקע עליה מתכונן הפרויקט.
תיאור החלקה/המגרש – תיאור הכולל את שטח המגרש, מידות, צורה רגולרית וכו'.
מצב תכנוני – פירוט הזכויות המוקנות/מותנות מכוח התכניות השונות החלות על המקרקעין.
לרבות, פירוט התכנית, ייעודה, שימושים, זכויות בנייה וכדומה. זאת לצד תיאור אפשרויות ומגבלות קיימות.
לדוגמא, תנאים לקבלת היתר בנייה, שטח עיקרי ושירות, צפיפות, קומות, קווי בניין, אחוזי בנייה וכדומה.
תיאור הפרויקט – תיאור הפרויקט המתוכנן להיבנות. כגון: חיזוק ותוספת/ תמ"א הריסה ובניה / פינוי בינוי / קבוצת רכישה / קומבינציה / יזמות וכו'.
פרוגרמה תכנונית/אופציה להעמדה – פרוגרמה ראשונית. הפרוגרמה כוללת את תמהיל השטחים בפרויקט/ אופציה להעמדת שטחי הפרויקט בהתאם לזכויות הבניה. האופציה מוצגת בדר"כ בהעדר תכנית בקשה להיתר.
סקר שוק, תקציב ותחשיב – אומדן שווי התמורות הצפויות להתקבל בפרויקט. זאת לצד אומדן תקציב הפרויקט הכולל את העלויות הכרוכות בהקמת הפרויקט.
מסקנת הדוח – המסקנה הסופית לעניין כדאיות הפרויקט המוצגת בשורת הרווח הסופית ככל שקיימת.
סוגי דוחות אפס
כאמור, בטרם ביצוע פרויקט נד"לני, היזמים וגופי האשראי השונים נצרכים לדוח אפס.
דוח אפס יכול להיערך לפרויקטים שונים ומורכבים ובהם פרויקט תמ"א חיזוק ותוספת, פרויקט הריסה ובניה, פינוי בינוי, פרויקט יזמי כולל רכישת קרקע, קבוצת רכישה, קומבינציה של בעלי קרקע ויזם, פרויקטים למגורים, מסחרי, בתי מלון, דיור מוגן ועוד.
דו"ח אפס – תמ"א 38
בפרויקטים מסוג תמ"א 38 עבור תמ"א הריסה ובניה או תמ"א חיזוק ותוספת. קיימת מורכבות יותר גבוהה מאשר פרויקט יזמי על קרקע ריקה בה לא מעורבים בעלי דירות קיימים. המורכבות הזו מתבטאת במקדמים ועלויות מסוימות שנכללות בדוח האפס עבור תמ"א 38.
אלמנט הסיכון – בפרויקט הריסה ובניה וחיזוק ותוספת, קיימים סיכונים רבים שבעלי הדירות מודעים אליהם.
בפרויקט חיזוק ותוספת למשל, קיימים לא מעט מקרים בהם התשתיות ניזוקות מהליך החיזוק. הראשונים לסבול מכך הם הדיירים. לעיתים תלונותיהם נופלות על אוזניים ערלות של היזם.
במקרים של הריסה ובניה, ישנם מצבים בהם היזם פושט רגל. הדיירים הקיימים שדירותיהם נהרסו או נמצאות בהליך חיזוק, נותרים במצב לא נעים ומתסכל. הסיכון מגולם בדוח האפס בפרויקטים כאלו בשיעור הבלת"ם (הוצאות בלתי צפויות) בשיעור של 10%-15%.
הוצאות נוספות – בפרויקטים מסוימים של תמ"א 38, היזם נושא עליו את עלויות הדיירים. העלויות כוללות הוצאות שכר הדירה עבור דיור חלופי לדיירים הקיימים עד לסיום הפרויקט, עלויות העברה, קרן תחזוקה, שירותים משפטיים וכו'.
משא ומתן ורוב נדרש – בפרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספת, הדיירים סובלים מתנאי מחייה ירודים.
בנוסף, השכירות שהם מקבלים בתקופה הזו היא נמוכה משמעותית משכר הדירה בשוק החופשי. דמי השכירות הנמוכים נובעים בעיקר בשל התנאים הירודים מהם סובלים הדיירים שמתגוררים בבניין. אי הנוחות הזו, הנו פרמטר המשפיע על הליך משא ומתן בין היזם לדיירים. במצב שכזה, לעיתים היזם מוכן לתת לדיירים צ'ופרים מסוג חניה/מחסן נוספים שגורעים מהרווח היזמי הסופי של הפרויקט.
רווחיות – שוק פרויקטי תמ"א 38 פתוח לכולם וידוע כחביב על יזמים מתחילים. אותם יזמים בעלי ניסיון מועט ואינם מכירים את כלל ההליכים הדרושים בפרויקטים המורכבים. בדרך כלל אי הכרת כללי המשחק מביאים לידי שורת רווח נמוכה ממה שציפו בתחילת הפרויקט. חשוב לזכור שדוח אפס שאינו מציג שיעור רווחיות מסוימת אינו מאושר בגופי האשראי ובחברות הביטוח המספקות ערבויות חוק מכר.
דו"ח אפס – קבוצת רכישה
דוחות אפס נערכים בנוסף עבור קבוצות רכישה המבקשים לקבל אומדן בנוגע העלויות הצפויות בפרויקט, האם קיימת בו היתכנות כלכליות והאם ניתן לקבל בגינו מימון.
הדגשים העיקריים בדו"ח אפס עבור קבוצות רכישה הינם:
עלויות שיווק – בדו"ח אפס עבור קבוצת רכישה לא קיימות עלויות שיווק מאחר והדירות בפרויקט הינם של חברי הקבוצה עצמם ואין יחידות סחירות בשוק החופשי.
עמלת מארגן / דמי סיחור לקרקע – מאחר שמארגן הקבוצה דורש עמלה בעבור תיווך (רכישת הקרקע) וארגון הקבוצה – תתווסף לעלות הקרקע של המיזם עמלת מארגן. במקרים מסוימים כשהמארגן מקבל אופציה לרכישת הקרקע, ולאחר מכן "מעביר" אותה לחברי הקבוצה שמשלמים בעבורה, יתווסף לעלות הקרקע "דמי סיחור בקרקע".
דמי ניהול – מאחר שמארגן הקבוצה דורש עמלה בעבור שירותי הניהול של הקבוצה לאורך הקמת המיזם, יש להוסיף עלויות אלה לעלות הבניה העקיפה.
עלויות מימון, משפטיות ומיסוי – לרוב עלויות אלה ישולמו ע"י חברי הקבוצה באופן נפרד ופרטני ומחוץ לתקציב המיזם.
מע"מ – ככל שמדובר על הקמת מיזם ע"י קבוצת פרטיים הרי שיש להביא בחשבון שתקציב עלויות הבנייה של המיזם אמור לכלול את רכיב המע"מ (שלא ניתן לקיזוז).
דוח אפס – כמה זה עולה?
דוח אפס כאמור כולל בתוכו פרמטרים ואלמנטים רבים בפרויקט. הכנת הדוח לרוב לוקחת יותר זמן מעריכת אומדן חוות דעת לדירת מגורים, שכן יש לאמוד את התמורות המתקבלות מכל הפרויקט ולא רק לנכס בודד. בנוסף, תקציב הפרויקט כולל הוצאות רבות המשתנות בחלקן בין סוגי הפרויקטים.
שכר טרחה מינימלי עבור הכנת דוחות אפס לפרויקט נע בטווח של כ -15,000 ₪ ויכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בפרויקטים מורכבים.
